admin23Derecho Migratorio & Inversión Extranjera
El Decreto Ejecutivo N.° 17, publicado en la Gaceta Oficial Digital N.° 30613 del 16 de septiembre de 2026, subroga el Decreto Ejecutivo N.° 722 del 15 de octubre de 2020 y sus modificaciones (los Decretos 109 de 2022 y 193 de 2024), y reúne en un solo instrumento las reglas para obtener la residencia permanente como inversionista calificado. Rige desde su promulgación. No se limita a ajustar montos: redefine cómo se acredita el origen de los fondos, cómo se verifica el valor de un inmueble, qué garantías se exigen cuando la compra es sobre planos y durante cuánto tiempo debe mantenerse la inversión.
1. Por qué el decreto distingue entre inmueble nuevo y de segunda mano
Los considerandos del decreto explican la razón de fondo. El Ejecutivo sostiene que la construcción es uno de los principales motores de empleo y de recaudación tributaria del país, y que conviene priorizar la compra de inventario de primera venta para reactivar la industria constructora, dinamizar la cadena de suministro local y reducir el inventario primario existente. Frente a ello, considera que el mercado secundario tiene un efecto multiplicador sustancialmente menor en la creación de empleo. De ahí el umbral diferenciado: B/. 300,000 para el inmueble nuevo y B/. 500,000 para el de segunda mano.
2. Modalidades de inversión y montos mínimos
| Modalidad | Monto mínimo | Condiciones clave |
|---|---|---|
| Inmueble de primera venta | B/. 300,000 | Inmueble nuevo y no ocupado, transferido por el promotor, el desarrollador o su causahabiente. No pierden esa condición la segregación, la declaración de mejoras, el aporte a un fideicomiso ni una fusión o reorganización societaria que no implique comercializar el inmueble a un tercero no relacionado. |
| Inmueble del mercado secundario | B/. 500,000 | Inmueble previamente comercializado, ocupado, arrendado o transferido a un tercero no relacionado. La segregación, la sucesión por causa de muerte, el aporte a un fideicomiso y las reorganizaciones sin comercialización no se consideran venta previa, sin perjuicio de la facultad de la autoridad de desconocer actos simulados o destinados a eludir el monto mínimo. |
| Promesa de compraventa | B/. 300,000 | Sobre un inmueble en preconstrucción, con las garantías que se describen más abajo y un plazo máximo acumulado de tres años. |
| Mercado de valores | B/. 500,000 | A través de una casa de valores con licencia de la Superintendencia del Mercado de Valores, en fondos de capital privado y de riesgo, bonos e instrumentos del Gobierno de Panamá, o valores corporativos registrados, como acciones, deuda corporativa, fondos mutuos y REITs. El capital debe mantenerse de forma ininterrumpida durante cinco años. |
| Depósito a plazo en el Banco Nacional o la Caja de Ahorros | B/. 500,000 | Debe mantenerse libre de gravámenes, bloqueos por financiamientos de terceros o pignoraciones durante cinco años calendario. El decreto lo presenta como un incentivo para fortalecer la capacidad de financiamiento público y las carteras agropecuaria e hipotecaria del Estado. |
| Depósito a plazo en banco privado | B/. 750,000 | En un banco de licencia general autorizado por la Superintendencia de Bancos de Panamá, con las mismas condiciones de libertad de gravámenes y de plazo. |
En las dos modalidades inmobiliarias, el valor neto computable debe ser igual o superior al mínimo. Se calcula tomando el menor entre el precio efectivamente pagado y el valor comercial razonablemente acreditado, menos el saldo de cualquier gravamen real. Si el precio supera el mínimo, el solicitante puede financiar el excedente, siempre que el financiamiento sea documentado y trazable y que ningún gravamen deje el valor neto por debajo del mínimo aplicable. Un inmueble de segunda mano pagado en B/. 550,000 pero con un valor comercial acreditado de B/. 480,000, por ejemplo, no alcanzaría el mínimo de B/. 500,000.
3. Origen de los fondos y titularidad
La inversión debe provenir de fuente extranjera y realizarse con fondos propios del solicitante, quien debe acreditar su titularidad y trazabilidad. No se reconocen como válidas las sumas recibidas por donación, regalo u otra transferencia gratuita de terceros. El decreto entiende por fondos del extranjero los que ingresaron al sistema financiero panameño mediante transferencia internacional o que, habiendo permanecido depositados en Panamá, puedan demostrarse documentalmente como originados en una transferencia internacional previa.
La inversión puede hacerse a título personal o mediante una persona jurídica o fundación de interés privado, nacional o extranjera, siempre que cada solicitante acredite ser su beneficiario final y mantener el control efectivo. Si la sociedad es extranjera, debe acreditarse su existencia y vigencia, su estructura de propiedad, su representación legal y su control, con documentos legalizados o apostillados y traducidos al español por traductor público autorizado cuando corresponda.
4. Cómo se verifica el valor del inmueble
La certificación catastral de la Autoridad Nacional de Administración de Tierras (ANATI) sigue siendo exigible. El decreto adopta un modelo de control basado en riesgo: la Dirección Nacional de Promoción de la Inversión del Ministerio de Comercio e Industrias (MICI) puede requerir un avalúo comercial independiente cuando el valor catastral no refleje las condiciones actuales del inmueble o existan elementos objetivos que generen una duda razonable sobre su correspondencia con el valor de mercado.
Cuando se exige, el avalúo debe haberse emitido dentro de los seis meses anteriores a su presentación, estar suscrito por un profesional idóneo reconocido por el Banco Nacional de Panamá y la Caja de Ahorros, y correr por cuenta del solicitante. El avaluador debe ser independiente del solicitante, el vendedor, el promotor, el intermediario y el financiador, declarar cualquier conflicto de interés y sustentar su metodología y sus comparables.
5. Promesa de compraventa: garantía bancaria y límites
Cuando la compra es sobre un inmueble que aún no está construido, el decreto exige respaldo. La inversión puede hacerse mediante un depósito en fideicomiso, administrado por un banco o fiduciaria con licencia en Panamá, por un monto no inferior al mínimo y con la condición de que se desembolse para pagar las obligaciones de la promesa. También puede hacerse pagando el cien por ciento del valor al promotor de un inmueble que aún no esté construido, segregado ni registrado. En este segundo caso, la promesa debe estar respaldada por un instrumento bancario emitido por una entidad con licencia en Panamá, irrevocable, incondicional y pagadero a primer requerimiento, que puede ser una carta de crédito stand-by, un aval bancario irrevocable o una garantía bancaria de cumplimiento.
Si la promesa no se perfecciona por incumplimiento imputable al desarrollador, el inversionista dispone de 180 días hábiles, contados desde el vencimiento del plazo pactado, para sustituir su inversión por otra modalidad autorizada. Solo puede optar por otra promesa una vez. Si ese segundo contrato tampoco se perfecciona, debe sustituir la inversión por una modalidad ya consolidada: un inmueble terminado, valores o un depósito a plazo. El tiempo acumulado con un estatus sustentado únicamente en promesas no puede exceder tres años, continuos o discontinuos. De superarse, se cancela el permiso.
6. Trámite, plazos y costos
Los plazos máximos son de 15 días hábiles para la certificación, contados desde la admisión del expediente, y de 30 días hábiles para la resolución migratoria, contados desde la recepción del expediente completo. Si el expediente está incompleto, se notifica al solicitante por la plataforma y este dispone de 15 días hábiles para subsanar. Si no lo hace, la solicitud se tiene por no presentada y debe iniciarse un nuevo trámite. Migración y el MICI pueden pedir información adicional en cualquier etapa para verificar la legitimidad de la inversión y el origen lícito de los fondos.
La solicitud puede presentarse antes de que el solicitante y sus dependientes ingresen a Panamá, mediante apoderado especial, pero antes de obtener cualquier carné debe cumplirse la filiación biométrica y la inscripción en el Registro de Extranjería. El decreto crea una Ventanilla Especial de Trámite. Los costos son de B/. 5,000 a favor del Tesoro Nacional por derechos de solicitud y B/. 5,000 a favor de Migración como depósito de repatriación, y de B/. 1,000 y B/. 1,000 por cada dependiente.
7. Mantenimiento de la inversión durante cinco años
La inversión debe mantenerse por un mínimo de cinco años. Si cesa, se enajena, se sustituye o deja de existir antes de ese plazo, el residente debe notificarlo al MICI dentro de los 30 días calendario siguientes. El MICI concede hasta 90 días calendario para acreditar una reinversión equivalente. Durante ese período se suspende cualquier acción de cancelación. Si no se reinvierte en ese plazo, la residencia se cancela de oficio. Además, cada año hasta completar los cinco, el residente debe acreditar ante el MICI, a través de su apoderado legal, que la inversión se mantiene, dentro de los 30 días calendario previos al aniversario de la resolución migratoria.
8. Familia, dependientes y naturalización
Los hijos nacidos o adoptados y el cónyuge por matrimonio civil posteriores a la resolución de aprobación pueden incluirse directamente como dependientes, mientras el inversionista mantenga su residencia y cumpla los requisitos de mantenimiento. Para ello debe presentar una certificación vigente del MICI, certificados de registro civil apostillados o legalizados, la carta de responsabilidad económica notariada y el pago de B/. 1,000 al Tesoro Nacional y B/. 1,000 a Migración por cada dependiente. Los cambios posteriores, como el fallecimiento del inversionista principal, el divorcio o la mayoría de edad, se notifican a Migración y se resuelven de forma individual mediante resolución motivada, sin cancelación automática sin audiencia del afectado.
El decreto también establece que los inversionistas calificados y sus dependientes pueden optar por la nacionalidad panameña por naturalización una vez cumplidos cinco años consecutivos de residencia, conforme a la Constitución. La solicitud se presenta en la ventanilla de la Dirección Nacional de Promoción de la Inversión, con la certificación de que la inversión se mantiene vigente, y debe ser aprobada por Migración.
9. Transición: qué régimen aplica a su caso
Las solicitudes presentadas antes de la entrada en vigencia del decreto se rigen por los requisitos, condiciones y montos vigentes al momento de su presentación, sin perjuicio de la aplicación inmediata de las normas procedimentales más favorables. Las inversiones y los contratos vinculantes perfeccionados antes del 16 de septiembre de 2026 pueden acogerse al régimen anterior si la solicitud se presenta dentro de los seis meses siguientes a esa fecha. Las certificaciones de inversión ya emitidas conservan sus efectos hasta su vencimiento. Las nuevas reglas de avalúo no se aplican de forma retroactiva para desconocer inversiones ya certificadas, salvo que existan indicios objetivos de falsedad, simulación, fraude u origen ilícito de fondos.
Qué hacer ahora
Antes de comprometer fondos, conviene definir la modalidad y confirmar si el inmueble califica como de primera venta o del mercado secundario; documentar desde el inicio el origen extranjero de los fondos y la titularidad; verificar, si la compra es sobre planos, la garantía bancaria y su renovación anual; revisar si una inversión ya perfeccionada permite acogerse al régimen anterior dentro de los seis meses; y calendarizar la comprobación anual ante el MICI como una obligación recurrente. Si evalúa una inversión con fines de residencia, este es el momento de revisar su caso concreto.
Este artículo es informativo y se basa en el texto del Decreto Ejecutivo N.° 17 publicado en la Gaceta Oficial Digital N.° 30613. No constituye asesoría legal para un caso específico.
Datos clave del decreto
| Concepto | Detalle |
|---|---|
| Norma | Decreto Ejecutivo N.° 17 del 8 de septiembre de 2026. |
| Publicación y vigencia | Gaceta Oficial Digital N.° 30613 del 16 de septiembre de 2026; rige desde su promulgación. |
| Norma subrogada | Decreto Ejecutivo N.° 722 de 2020, modificado por los Decretos Ejecutivos 109 de 2022 y 193 de 2024. |
| Autoridades | MICI, por conducto de la Dirección Nacional de Promoción de la Inversión, para la certificación de inversión; Servicio Nacional de Migración, para el permiso de residencia. |
| Montos mínimos | Desde B/. 300,000 hasta B/. 750,000, según la modalidad de inversión. |
| Mantenimiento | Cinco años, con comprobación anual ante el MICI. |
| Plazos máximos | 15 días hábiles para la certificación de inversión y 30 días hábiles para la resolución migratoria. |
| Costos | B/. 5,000 al Tesoro Nacional y B/. 5,000 a Migración; B/. 1,000 y B/. 1,000 por cada dependiente. |
| Transición | Seis meses para acogerse al régimen anterior si la inversión se perfeccionó antes del 16 de septiembre de 2026; 12 meses para convertir desde la categoría de solvencia económica propia. |
Si evalúa invertir en Panamá con fines de residencia permanente, o necesita revisar una inversión ya realizada frente al nuevo decreto, nuestro equipo puede acompañarle en el análisis.
