El Proceso de Compraventa en Panamá

junio 09, 2011   |    

Debido al auge económico que ha vivido nuestro país en los últimos años, así mismo el proceso de compraventa de bienes inmuebles ha sufrido importantes transformaciones. Parte de dichas transformaciones son el resultado de la política impulsada por el gobierno nacional de tener mayor control sobre las transacciones comerciales y percibir los impuestos correspondientes por las mismas.

Una breve explicación del proceso ilustrará al lector sobre lo que necesita saber relacionado al proceso de compraventa de bienes inmuebles en Panamá. Este proceso lo explicaremos tanto desde la perspectiva del vendedor como la del comprador, sean estos nacionales o extranjeros.

Los procesos simples de compraventa generalmente inician con la firma de un contrato de promesa de compraventa, mediante el cual las partes pactan los términos y condiciones bajo las cuales prometen venderse y comprarse respectivamente, un determinado bien inmueble.

Para el cumplimiento de los deberes y obligaciones incorporados en los contratos de promesa de compraventa, surgen diferentes opciones, entre ellas, la Compraventa sin financiamiento.

En este caso la definimos como el acto de traspaso de propiedad de un bien inmueble mediante el cual el comprador no necesita o no requiere la intervención financiera de una entidad bancaria para la adquisición del bien y tramita directamente o a través de apoderado la transacción.

Entre los pasos previos a la entrega de documentos para la firma de la escritura final de compraventa, las partes deben verificar ante ciertas entidades estatales el estatus del bien objeto de la venta, entre ellas, el Registro Público, a fin de verificar la titularidad del bien y la Autoridad Nacional de Tierras (antes Dirección de Catastro) para verificar que la finca objeto de venta se encuentre debidamente actualizada y esté al día en el pago de sus impuestos.

Luego de las verificaciones de rigor, normalmente el vendedor está obligado a entregarle al comprador, con el objeto de que éste último pueda preparar la escritura de compraventa correspondiente, si así ha sido pactado por las partes, los siguientes documentos:

A. Si el vendedor es una persona natural, usualmente deberá entregar, salvo pacto en contrario, lo siguiente:

  1. Paz y Salvo de Inmueble de la Finca.
  2. Paz y Salvo del IDAAN
  3. Paz y Salvo de Mantenimiento de la Finca ( en caso de propiedades sujetas al régimen de propiedad horizontal/condominios)
  4. Formulario 106 – Impuesto de Transferencia de Bien Inmueble (ITBI – 2%)
  5. Formulario 107 – Impuesto de Ganancias de Capital (3%)
  6. Certificado de recepción en la DGI de ambos formularios
  7. Copia del recibo de pago (Boleta de pago de tributos)
  8. Minuta de compraventa refrendada por un abogado idóneo en Panamá

B. Si el vendedor es una persona jurídica:

  1. Acta de Asamblea General de Accionistas de la sociedad o acta fundacional, en el caso de fundaciones de interés privado, por medio de la cual se autoriza la venta de la propiedad
  2. Paz y salvo de Tasa Única de la sociedad o fundación
  3. Paz y Salvo de Inmueble de la Finca
  4. Paz y Salvo del IDAAN
  5. Paz y Salvo de Mantenimiento de la Finca ( en caso de propiedades sujetas al régimen de propiedad horizontal/condominios)
  6. Formulario 106 – Impuesto de Transferencia de Bien Inmueble (ITBI – 2%)
  7. Formulario 107 – Impuesto de Ganancias de Capital (3%)
  8. Certificado de recepción en la DGI de ambos formularios
  9. Copia del recibo de pago (Boleta de pago de tributos)
  10. Minuta de compraventa refrendada por un abogado idóneo en Panamá

En ambos casos, es importante señalar que si el propietario o representante legal de la finca objeto de la venta es un extranjero, éste deberá obtener previamente un número de identificación tributaria (8NT), ante la Dirección General de Ingresos del Ministerio de Economía y Finanzas, para lo cual deberá presentar los siguientes documentos:

1. Poder debidamente notariado (en caso de utilizar apoderado)
2. Copia completa del pasaporte
3. Formulario de inscripción en el RUC debidamente completado
4. Copia del contrato de promesa de compraventa

Dicho número de identificación será debidamente activado al momento de realizar el pago de los impuestos correspondientes a la transacción.

Luego de la entrega de la documentación pertinente por parte del vendedor, el comprador tiene la obligación de preparar y presentar a la firma del vendedor el protocolo de la escritura de venta, Previamente, se estila que éste ya haya entregado al vendedor una carta irrevocable de promesa de pago emitida por una banco de la localidad (pignoración de cuenta bancaria), la cual se hará efectiva a la presentación de la escritura pública debidamente inscrita en el Registro Público.

Otras opciones de pago incluyen el cheque certificado o de gerencia expedido por una entidad bancaria local, entregados una vez se inscriba la compraventa ene le Registro Público a favor del comprador.

Normalmente los contratos de promesa de compraventa incluyen cláusulas penales, las cuales como bien lo dice su nombre, penalizan a las partes por el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones contraídas, normalmente conllevando la pérdida o devolución del abono inicial efectuado por la parte compradora.

Una vez finalizada la venta, el comprador deberá llevar una copia de la escritura pública debidamente inscrita a la Autoridad Nacional de Tierras ( Dirección de Catastro) para su actualización debida ante el fisco y para la determinación del pago de los nuevos impuestos correspondientes, en base a nuevo valor catastral registrado, de ser el caso.

En el caso que en la transacción intervenga una entidad bancaria a fin de brindar financiamiento, la documentación deberá ser presentada a la misma, para que sea esta la que elabore el contrato de compraventa y de hipoteca en una sola escritura.

Este tipo de transacciones usualmente son pactadas a más de sesenta días, a fin de contemplar los días en que la entidad bancaria lleva a cabo dicha transacción.

Es usual también pactar que los gastos notariales y registrales de inscripción de la escritura pública corran por cuenta del comprador.

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